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大象的游戏：一仿传奇单机版大批地产央企整合浮出水面
作者：热血传奇网页版 来源：http://www.softpl.com 时间：2016-05-30 08:09
5月18日，中粮地产(行情000031,买入)的另一家“绯闻”对象保利地产(行情600048,买入)在上海以54.5亿元总价从招商、华润、葛洲坝(行情600068,买入)等一众央企手中抢得周浦镇地块，把上海外环外地价拱过了5万元/平方米。 半年来，保利地产已在上海耗资百亿拿地，而上海正是保利集团另一地产平台保利置业的总部所在地。保利地产副总经理余英放话：“大戏还在后头。” 央企地产“国家队”蠢蠢欲动 国企改革深化和行业整合急剧加速，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。而如中海地产般雷厉风行、招商蛇口(行情001979,买入)般一路通关、保利内部整合屡屡碰壁、中粮几度传出剥离地产业务传闻——这些央企巨头间的整合并购呈现出不同的面向和结局。 除行政力量的干预之外，央企“体质”的差异成为我们重点考量的因素。 21家房地产央企中，中粮集团的角色特殊。2014年7月，国资委将中粮集团列入首批央企改革试点的六家企业之一，中粮集团在此轮央企改革中属于“改组国有资本投资公司试点企业”。 中粮集团一位内部人士称，实际上就是简政放权，国资委的权力下放至公司层面，相当于国资委转变为一个财务投资者的身份。目前，中粮集团持有50.65%的中粮地产股份，与华侨城集团混合所有制改革后大股东的持股比例相当。地产业务管理层只能在集团授权下施展空间，集团还需向国资委汇报。 在房地产央企中，保利、中海规模已达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模。在住宅板块，尽管2015年中粮地产的营收和净利润都呈增长趋势，但销售额仅排名全国房企第47位，这与其央企身份并不相符。 但这并不是中粮地产屡屡被传收购的根本原因。3月22日，国资委官网披露中粮集团“十三五”发展规划具体内容：中粮集团要打造全产业链的国际化大粮商，是维护国家粮食安全的国有资本投资主体。也就是说，国资委未来将更加看重中粮的大粮商地位，后宁高宁时代，中粮要在粮食主业发力。因此，在一些市场人士看来，中粮剥离地产业务并非空穴来风。 “倘若中粮地产剥离地产业务与招商蛇口合作，那么很大程度上是受央企改革因素的影响。”某机构研究总监严跃进分析。这或是中粮集团在本轮地产央企重组中的样本意义。 5月18日，中粮地产证券事务部相关负责人向记者表示：“中粮集团内部并未提及剥离地产业务，中粮地产和招商蛇口也已从公司层面做出回应。”该人士认为，“十三五”发展规划将中粮的整体业务共划分为粮油、食品、金融、地产4个版块，地产板块（中粮地产+大悦城地产）占集团资产比重的1/4，若剥离的话，对集团将会有很大影响，报表也不会好看。 央企的地产主业资质 在国企改革中，除了行政划拨手段和考虑市场资源配置等因素之外，企业“体质”的差异可能导致其地产业务最终不同的归宿。这个“体质”包括了主业优势、集团定位，也包含市场规模、战略布局、业务线等多方面的因素。而不愿在并购大潮中被打包收走的央企，则要借势扩张，吸纳更多的优势资源。 用万科高级副总裁谭华杰的话说，一场“大象间的游戏”已经开始。 结合采访分析，我们将房地产央企的“体质”归结为以下三类：第一类是整合的主导者，其特点为房地产是集团支柱产业，且内部整合基本完成，管理架构清晰；旗下业务分类和布局明确，方便挑选合适的资产对象。典型例子便是“并购王”中海。 今年3月，中海地产宣布收购中信集团旗下住宅业务，这场交易总资产超千亿的案例，率先实现了跨央企平台之间的地产业务整合。2010年至今，中海地产已进行了三次并购整合，交易对价接近700亿元，总资产价值超过2000亿元，通过三次并购直接获得超过3700万平方米的土地储备，为其规模持续增长和维持利润之王的地位打下了基础。 中海内部相关人士称，中海选择的并购对象是国企或央企，或上市公司旗下资产，这类交易虽然比较复杂，但透明、阳光。同时，中海在后两次对中建和中信的并购中，采取股权置换的模式，均未支付现金，而将大量现金用于后续开发及运营，展示了出众的“财技”。 分析师朱一鸣认为，相似的整合主导者还有招商蛇口、华润置地等。其中，招商蛇口的内部整合已完成，产品线全面，布局全国化，重整招商这一“老牌”的意愿强烈；华润置地的地产板块架构清晰，2015年起拿地积极性明显提升，优势在于有能力接受商业地产；而金茂和华侨城，受限于自身开发模式对资产更为挑剔，但有助于接受商业和旅游地产等细分资产。 第二类是潜在的被收购标的，如中粮、中航。这类央企房地产板块较小，集团主业发展远强于房地产，同时周转速度缓慢，扩张动力不足，以集团自有土储开发为主。 如中航地产(行情000043,买入)的航空军工主业占据绝对优势地位，集团旗下境内外上市平台多达28个，而房地产销售规模小，2015年销售规模仅在50亿元左右，在集团3800亿元的营收中显得微不足道。而中粮地产业务优质土储丰富，当前权益建面823万平方米，其中深圳项目更是各大整合主导者觊觎的“肥肉”。 第三类是市场竞跑者，如鲁能、电建、葛洲坝等央企，今年开始在南京、苏州、武汉等热门二线城市疯狂抢地，目前已耗资237亿元获取9幅地块。 朱一鸣分析，一方面，在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，热血传奇1.76网页版，职能相近的央企极有可能从集团层面合并，如中冶集团已被整体并入五矿集团，房地产业务自然是强者占主导；另一方面，良好的拿地和销售水平以及足够广泛的布局，也是在向上层展示自己有能力吸纳和消化更多优质资源。 大象间的游戏
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